法新社报道，法国房地产市场正在遭遇多年未遇的“真正冲击”。法国公证人-统经所指数（indice Notaires-Insee）最新数据显示，与2022年第四季度相比，法国二手房价格下跌了0.2%，是2015年以来的首次。业内人士认为，房价下跌主要是申请房贷越来越难所致，法国房地产危机恐进一步加深。而随着法国房地产领域购买力收缩，整个行业都陷入困境，自今年初以来，房产中介、建筑公司、开发商，尤其是信贷经纪公司出现违约的数量激增。01 多年来首次“真正冲击”法国公证人-统经所指数（indice Notaires-Insee）5月30日发布的数据显示，与2022年第四季度相比，法国二手房价格下跌了0.2%，是2015年以来的首次。报道指出，法国二手房价格一年内上涨了2.7%，与2022年底（+4.6%）相比，涨幅明显放缓。大巴黎公证人统计委员会主席弗雷蒙（Elodie Frémont）在30日的记者会上表示，“房贷利率越来越高，房地产市场进入了一个新时代”。“本季度房产市场遭受了真正的冲击。”弗雷蒙强调，过去12个月的交易量有所下降，从2022年底的112万笔减少到2023年第一季度的107万笔（这一数字仍高于历史平均水平）。公证人指数基于最终成交的销售，可以真实反映市场趋势（有数周的延迟），是房地产市场最详尽的指标。“这是（上涨）趋势第一次发生逆转，标志着全法家庭在购房时借贷能力下降对房产交易的重要影响。”法国国家房地产联合会（Fnaim）主席甘丹（Loïc Cantin）向法新社表示。在通货膨胀的背景下，房地产也被飙升的利率所累，需要依靠借贷才能买房的家庭遭到沉重打击。“首次购房者是有的，对住房需求也是有的，但现在这些人不得不做出艰难选择：是花更多的钱还是在房屋面积上做出妥协。”弗雷蒙说，被银行拒绝房贷的潜在买家更是不计其数。▲ 房贷利率高让买家购买力缩水，而卖家又不情愿降价，导致房地产交易数量显著减少。（法新社图）PAP房产交易网站总裁卓利（Corinne Jolly）指出，“结构性住房短缺和低利率让房价在20年内翻了2.5倍，我们认为这一趋势已经结束”。虽然房价连续上涨的趋势结束了，但法国住房短缺的情况并不会改善。住房需求没有减少，但新房也“卖不动”了：今年第一季度，新房预购数在一年内猛降41%，开发商建筑许可数同比下降11.5%。▲ 今年第一季度，法国新房预购数一年内猛降41%。法国主要建筑和房地产界雇主联合会（FFB、Pôle Habitat、Fnaim、FPI、Unis）5月15日在给总统马克龙的公开信中谴责政府办事“拖延”，呼吁“不能再观察、拖延犹豫了”。近几个月来，新房建设数量直线下降，原因包括建筑成本上升、有购房意愿者难以获得房贷等。据报道，等待社会福利住房的家庭数量也达到了新高（242万）。（法新社图）02 大巴黎房地产陷危机大巴黎公证人数据显示，今年第一季度，巴黎大区房地产交易数量较去年同期下降22%，房价同比下降了0.6%。不过，房贷利率显然影响不到外国富豪买家。在巴黎市中心、六区和七区，豪宅的价格仍在继续上涨。▲ 预计今夏巴黎市区房价可降至1万欧/平米以下。（《费加罗报》报道截图）大巴黎公证人预计，第二季度价格跌幅还将加剧，巴黎大区公寓价格跌幅约5%，独栋楼（maison）价格跌幅约3%。在全法范围，独栋楼价格涨幅3.1%，高于公寓房（+2.2%），持续了自2020年疫情以来的趋势，但与前几个季度相比，二者涨幅差距正在迅速缩小。事实上，如果只看今年第一季度的数据，趋势已经发生逆转：独栋楼房价格跌幅（-0.3%）已经超过公寓（-0.1%）。“一些人开始意识到，自己不适合住独栋楼，”PAP房产交易网站总裁卓利点评说，“刚解封时对独栋楼的美好滤镜消失了。”由于法国政府收紧房屋环保标准，从今年1月1日起，能耗过大、完全不符合居住标准的房屋已被禁止出租，2025年G类能耗标签房屋不能出租，2028年则是F类房屋、2034年E类房屋也将被禁止出租。全法房地产联合会的调查显示，政策推出后，仅有32%的F和G类标签房屋的房东选择改造房屋，而26%的房东决定出售房屋。根据公证人的数据，2021年至2022年间，巴黎大区公寓交易中G类（最差标签）房屋的份额增加了两倍（2.7%至7.9%），房屋交易量增加了一倍（3.6%至8.5%）。业内人士认为，在未来数月，“可能会出现一个双速市场”——大量保暖差、高耗能的旧房将涌入房产交易市场。03 房产中介、房贷经纪公司破产数量激增随着法国房地产领域购买力收缩，整个行业都陷入困境，一年多来违约数量急剧增加。法国BFM电视台报道，继疫情后的繁荣，法国房地产市场最近几个月急剧转向，整个产业都受到了冲击。自今年初以来，房产中介、建筑公司、开发商，尤其是信贷经纪公司出现违约的数量激增。根据专业公司Altarès的数据，今年前四个月，开发商违约率上升了53.8%，建筑商违约率上升了55.6%，而房产中介违约率几乎翻了一番，与2022年同期相比增长84%。2022年5月至2023年4月间，约有528家房产中介倒闭或被接管（去年同期只有327家）。上一次出现类似情况要追溯到2016年9月。不过，这一数字虽在上升，但仍低于2010年代前五年水平——2013年倒闭的数量接近900家。目前，法国有逾4万家房产中介，比10年前多1万家。建筑公司和开发商的情况类似。尽管破产数量在过去一年中急剧上升（前者为696起，后者为111起），但仍低于2010年代前五年水平（每年分别为1100起和150-200起）。房贷中介（Courtier）的经营受到的影响更大。截至4月底，一年内破产数量达到142家，与去年同期相比增长了近78%。据Altarès称，五年前每年破产数量不超过50家。▲ 房贷中介的生意受到利率升高的影响。（法新社图）最初因利率上调导致很多人借贷遇阻，从而影响到房贷中介；此外，越来越多的银行更愿意直接处理申请文件以获取更高利润。业内人士表示，银行贷款政策收紧，而且人们不再有借贷能力，也无钱购买。需要指出的是，房地产业近年来经历了历史性繁荣。根据信贷中介专业协会的数据，注册银行和支付服务中介的数量从2016年的26700家增加到现在的34000家，增幅超过25%。不过，目前的情况令人担忧。根据法国央行的数据，4月份房贷数量在一年内下降了逾44%。所有地区的销售价格都在下降，房地产购买力继续收缩。房地产业是货币机构应对通货膨胀的连带受害者。主要央行利率上升导致借贷利率迅速大幅上升。根据信贷中介Cafpi的数据，2021年10月，利率达历史低点1.03%，如今，所有期限的平均利率均接近3%。由于欧元区4月份通胀率仍为7%（而欧洲央行的目标是2%），未来几个月可能会进一步加息。这可能会加大房地产市场的困境。（欧洲时报/ 贾言、原野 编译报道）编辑：豆