对于大多数在法国住公寓的人来说，物业费都是一个无法绕开的话题，同样面积的住房，不同建筑的物业费可能从几十欧到数百欧，而且有时高价也并不一定带来好服务，着实让人头疼。物业管理是每个城市公寓住户必须面对的现实问题，其中的关键又在于找到符合实际需要的称职管理方，以获得有效的物业服务和安宁的生活环境。如何为公寓找一个好“管家”？且听小编为您一一道来。

制定共同房产状况表

管理一个既无集体供暖系统，又无电梯的小型共同房产，与负责多栋建筑、配备诸多公共服务设施的大规模不动产的运转，对于管理者的能力和要求都截然不同。一个共同房产主集体，在寻找称职管理方之前，必须认真对共同房产的特征和需求作出客观而准确的考察，制定出一份清楚明了的“共同房产状况表”（La fiche d'identité de la copropriété）。该文件应该包括以下的内容：共同房产的建筑日期，房产的类型和数量（一栋或多栋）、房产户（Le lot）的数量，其中有多少居住房，多少商业用房，有无房产区雇员。房产范围内有无停车场（地下的或地面车位）、绿地，有哪些公共设备，如电梯、集体供暖系统、供热水系统和可控机械通风设备（VMC）。

另一项重要工作是查清现住居民缴纳物业费有无拖欠，拖欠现状和比率，共同房产有多少正在进行的法律程序……。业主全体大会召开的传统日期，是否出现过因事故频繁必须提高管理方薪酬或降低待遇的特殊情况。

房产管理专家，Syneval总经理哈希德·拉腊杰强调：“不能因为担心找不到物业管理方而隐瞒事实，尤其是费用拖欠率高等问题。业主与管理方从一开始就要建立互信”。

招标竞争和签约须知

列出共同房产现状一览表后，接下来就要仔仔细细拟一份“招标细则”（Le cahier des charges），明确写上业主对物业管理方的所有需求和企望。事实上，这是将来给予管理方多少酬金的基础：业主希望管理者一年内视察房产多少次，每次的时间，是否需要集体业主理事会主席出席。细则上还要注明管理方是否应该提交视察汇报，业主年度大会的召开时段和时间，房产业主理事会与管理方每年必须会晤的次数（至少举行一次例会来筹备年度大会）、房区生活若有临时需要时额外召开会议的规定，以及业主希望管理方提供其在外联网（Le service extranet）上公布的详细信息。不言而喻，必须明文规定与物业管理方签约的期限。一般情况，最理想为一年一续，以防止后者满足现状，不思进取。

详细了解投标公司实况

招标过程中，共同房产业主要毫不迟疑地提出各种问题，检测投标者的能力和经验。要了解对方的历史、营业执照号码和有效期，担保其民事责任的公司、有多少保险金额，在警察局的保险登记号和保险金额。当然也应该了解管理公司的规模和该事务所的职工人数，但更重要的是查清楚将要经管自己这个房产的负责人有多少年经营经验和曾经管理过的房产数等。这些信息能帮助估算出这位可能的未来合作者的业务潜能和可支配程度。

无疑，物业管理方都追求赢利。大的管理集团中，每个人承担的“房产户”经常在2000至2500个之间。而业界专家们一致认为，1500户上下是比较合适的。还要了解事务所现有哪些服务，例如财会、管理、收回欠款、对第三方的诉讼，对困境公寓和新公寓的管理原则等。合同到期后的谈判条件、管理方开的独立账户落在哪个银行，事务所担负的是否纯物业管理，或同时在兼营租赁业务和不动产交易，每周可联系电话的时间……

要特别注意：如果您找的物业管理人有一个“Orias”电话号码，应该提高警惕，因为这说明他是个“保险业中介”，将来为您所在房产寻找保险时，是不大情愿精打细算的。

物业管理费可能飞涨

物业管理人的酬金（Les honoraires des syndics）曾经有过框架限制。1968年放开后，尽管2010年颁布“Novelli”法令确定了日常物业管理费，共同房产业主们仍受“价格丛林”之扰。为了夺标，一些大的物业管理集团往往在报价时将日常全包管理费（Un forfait de gestion courante）基数压得很低，中标之后则通过“补充开支”（Des prestations supplémentaires）大捞一把，再弥补过来。个体物业管理者则正好相反。

据“全国不动产联盟”（UNPI）总代表保罗·菲利普指出，政府“阿鲁尔法”规范合同出台后，将会提高管理方收费透明度。但由于今后基本所有的管理费项目都要归纳进“日常全包基础管理费”（Le forfait de base），措施实施初期会出现大幅度涨价现象。共同房产业主协会方面表示，一揽子酬金增长20%是可以接受的，只要管理方的报酬没有在前一届任期内已经提高。

物业管理“规范合同”须知

“阿鲁尔法”为共同房产业主与受雇管理房产方确定了行为规则，其中最重要的一条是必须依照该法令制定的“规范合同”（Contrat type）规格来签合同。房产业主准备签订合同时，要注意以下10个关键问题：

1. “规范合同”是法定文件，物业管理一方收取的管理费基本都应该列入“日常全包基础管理费”，只有合同里事先已经确定的特殊项目才能以特殊开支报销。无权再像过去那样巧立名目，多收额外佣金。物业管理方不得擅自对“规范合同”进行修改或补充，充其量只能在取得房产业主同意，被合同认可属于“补充性或可选性”条文范围内的项目，才能额外收费，但仍要把这一额外部分加在“日常全包基础管理费”项目中。

2. 新签订、或是延长续签的物业管理合同，只要是2015年7月2日起实行的，就必须使用上述法令规定的“规范合同”样本。但因为依照传统，决定物业管理有关问题的共同房产业主大会一般都在每年六月前举行，新法将在2016年真正广泛施行。如若某个房产同管理人签订的是三年合同，那就要等到2018年才能起用“规范合同”了。

3. 为了避免误会，签约合同时，对合同的有效期限长短，不仅要写一年、两年或法律允许的最长年限三年，而且要将合同生效和终止的年、月、日全部列出。

4. 物业管理方负责的大多数项目全部应该列入“日常全包基础管理费”中，“规范合同”的附件里有具体实例说明。

这张单子包括的内容大致有：与每年召开全体房产业主大会有关的事宜、财政事务管理、房产会计事务、灾祸申报和房产雇员管理等。

过去，文件复印开支这一项属于另算范围，从今后起，一概纳入“基础管理费”开支类里。共同房产的主要财政与技术数据汇总表应由物业管理人负责拟订，这项任务属于日常管理的范围，是应共同房产业主要求来做的。

如果出现闪失或贻误，管理方人员最严重会受到解雇处罚。在制作该文件时，工作出错或耽搁交付期限该受的惩处，由管理方自行在合同中确定写明。

5. 可以补充进“基础管理”项目的条款问题：在“基础管理”内容里，一般没有召开补充性房产业主大会的条文，也没有规定在特殊情况下，需要物业管理者一年至少参加一次共同房产业主理事会的规定。如果签约双方觉得有必要，可以考虑将它们列入“基础管理”附件里。

6. 被列入“规范合同”，管理方可以要求额外付酬的项目有：未预先决定的会议和工作视察、与全体大会上通过施工项目同时得到认可的管理工程费、技术研究（如评估和咨询）、为房产区制订或修订规章、重新审核过去未获通过的财会总结等等。

共同房产业主不必付复印费，但需要给管理方报销邮寄费。后者为房产业主办理“首次房产注册”（L'immatriculation initiale de la propriété）手续，也有权要求服务费。

自2016年12月31日起，房产注册将逐步完善手续：200个房产户以上的集体必须从这一日期起注册，50户以上的共同房产注册日期为2017年年底，其它的共同小房产为2018年年底。物业管理方为共同房产办理注册更新不能收取服务费。

7. 可以将物业管理中的部分任务排除出管理方负责的基础项目：共同房产业主可以免除管理者开独立账户，但这仅适用至多15个房产户的管理方。

房产业主可以允许管事者建立外联服务，或是把共同房产的档案委托给另一个外部企业管理。对于这两种情况，物业管理方必须在合同里写明，它为此将从一揽子服务经费中扣除多少金额。

8. “阿鲁尔法”明确确定：物业管理方不得在合同中规定的酬劳之外，直接或间接地从分支机构或者第三方收取任何其它的酬金。

9. 必须全部由房产业主自己承担的费用：为解决纯粹由业主造成的问题或应其要求而花费的开销，应由业主承担。例如管理方因需要向拖欠物业费的住户发出催款通知的费用、或应房产业主要求，将共同房产与保险公司、施工企业、维修单位签订的合同文件簿册（Le carnet d'entretien）印成纸质本的费用等等。

10. 过去，如共同房产业主与物业管理方因后者要求提高酬金或支付某些额外费用而产生分岐时，房产业主很可能面临管理方“撂挑子”，使集体房产处于无人管理的被动局面。“阿鲁尔法”的“规范合同”为业主撑腰，明确规定，物业管理方若想辞职，必须遵守提前三个月通知对方的法则，不能甩手就走，蓄意威胁业主。

以上十个方面为业主，也为管理方确定了行事原则，是双方协调并结成平等共事关系的基础。

（本文文字资料来自《欧洲时报周刊》第590期，伊婵编译）