如果你想在法国通过购买房产进行投资获取回报，那么就需要好好规划一下了，否则，有可能你正开心地收着房租，突然九月的某一天收到税单，法国税务局分分钟能让你回到解放前！

所以，我们今天就来聊一聊买房避税那些事儿！

时寒冰说过一句话：房地产归根结底只是一种生活必需品，除此以外，它不应该再承载更多。这个观点和法国政府严厉规制“炒房”的初衷是一致的。所以，法国通过税务调节手段达到目的。这里的税指什么呢？主要指的就是当房子需要转手时（严格说，是房子所有权发生变更时）所面临的税。这就使得你“通过卖房子（或赠与）实现可观的收入”这样的想法，在面对需要缴纳的税款时变得不那么容易。

那么，房子所有权发生变更时（买卖或继承、赠与）主要面临哪些税呢？

首先，如果买完房子后的某一天你想把它卖掉，来实现一个盈利，那你可得好好算算你要交多少不动产增值税（Plus-value immobilière）。不提前好好算算，有可能盈利实现不了还要倒贴钱（当然，实际情况中存在很多例外，比如变卖主要居住场所）。那么我们简单来说一下这个不动产增值税怎么计算。原则是三句话：

- 房子持有越久税越低

- 买完房子后五年内卖不能减税

- 买完房子持有22年后再卖完全免税

具体说，五年内卖，那无法享受任何减税政策：不动产增值税=（卖价-买价）x 34.5%（当然这里为了方便理解简化了一下，实际情况下，买价和卖价的确定都要考虑一些支出和费用）

看到这个血腥的比率34.5%，会不会有一种白玩的感觉呢？这里的34.5%其实是由两部分组成：一个是下文提到的按持有年份可以逐年按比例减税的增值税税率19%，一个是我们没有提到的按持有年份长短可以逐年按比例减税的prélèvements sociaux费用的减免。

第6年开始到第21年，每多持有一年就可以减税6%，第22年开始可以再减税4%，满22年就全部减免。

不动产增值税的计算比较复杂，给大家推荐一个公证人网站，你只要按要求填写相关信息，系统就自动帮你计算了。

http://plus-values.notaires.fr/simulateur/

这里解释一下，购买费用是按默认的7.5%计算，装修费用按照默认的15%计算，但是实际情况中，如果你的费用高过这个结果，你可以选择按照实际费用进行计算，但是要提供对应的发票。

其次，如果你买完一个房子并没有卖而是将它赠与给别人（或者由于你的去世，房子被继承给你的法定继承人），这时候就面临要交继承税了。主要分三步：第一，卖了房子（简单却不是唯一的方法）；第二按照卖价缴纳继承税（价格越高继承税越高，这项税收按档缴纳，父母子女间最高档税率可达45%，没有血缘关系的人之间的赠予最高档税率可达60%！）；第三步，交完税剩余的钱才可以拿走。

看到45%、60%是不是觉得有点颤抖？但是更让人颤抖的是，只要你这个房子在法国，即使你人不在法国，你想赠与的人也不在法国，还是要按照法国的法律交税！

既然，法国税收这么变态，那我们必须要想办法解决，关键词就是SCI (Société civile immobilière）！

简单来说就是：买房子，不要以个人名义去买，而是先成立一个公司，再以这个公司的名义去买。不能是随便什么公司，必须是SCI不动产民事公司。

说白了，这个公司就是用来买房和持有房子的。但是，好歹它也是一个公司，它也要满足一般公司需要完成的义务，比如账目核算方面的。所以，它会涉及一些支出（比如会计费用），而这些支出通常情况下以个人名义买房是不会涉及的。因此，在我看来并不是说购买所有的房子都有必要通过SCI的形式进行。如果你只买了一间价值不算高的studio，那就以个人名义买了吧，没必要折腾。

既然SCI是一个公司，那么它的盈利有两种缴税方式（二选一）：一个是个税（IR），其实就是股东缴纳个人所得税；一个是公司税（IS），也就是按照公司盈利缴纳。如果是选择IR，那么避税效果不是很好，如果选择IS，那么意味着增值部分是公司的一项盈利，这时候如果这个公司正好有一项亏损，那么两者可以互抵，自然缴纳的税款就降低了（但是选择IS的SCI有一个问题是，它要考虑房子一年复一年的磨损，使得增值部分提高了）。

总的来说通过SCI来规避不动产增值税，效果还是有限的。SCI的优势其实主要体现在下面我们要说的对固定资产的管理上面。

首先，从很直观的一点来说，如果存在多个继承人或受赠人，那继承或赠予股份可比继承或赠予房子来得容易。你总不能把厨房赠予儿子把卧室赠予女儿吧？但是，有了SCI的存在，房子这个实物已经变成等价的一个一个股份了，你完全可以赠予女儿和儿子相同的股份。

其次，如果你要把房子赠予给自己的孩子，必须要公证人的参与，7%的公证费又打水飘了。可是如果你只是转让所持有的SCI的股份，那么只需要拟订一份转让协议就好啦！

第三，想象一下你要赠予给孩子的房子价值很大，那你孩子得交多少继承税啊，简直太惨了！可是如果有SCI存在就不一样，你可以一点一点地把股份慢慢转让（法国法律规定父母每15年可以向孩子赠予100000欧不用交税！）

同时，因为法国人觉得股份比房子难转让，所以一般来说股份的估值会比房子低一些，相对应继承税就低一些。而且，股份的价值还可以减去一些支出（比如贷款利息），继承税就又少了一些。最最最实用的一点是，谁知道你孩子会不会拿了你的房子又不孝敬你，那你的晚年可就惨了，人财两空啊！但是有了SCI你就不怕养了白眼狼，你大可以放心把股份转让给孩子，但保留公司法人的身份管理着公司。

很多人借SCI来进行投资，因为它在资产管理方面的确有很多优势。

但是有一点值得注意，夫妻间不要一起成立SCI持有房产，因为毕竟SCI转让股份还是有税款要交的，它相比于夫妻之间继承关系中，法律对于活着的一方的大力保护措施（各种减免政策），还是不合算的。

当然, 就如同前面所说，SCI毕竟是一个公司，它有很多义务必须要满足，自然也会产生相应的费用。所以，我们应该根据自己的情况来具体分析是否需要SCI的介入。就比如前面提到的选择IS的SCI就比较适合房屋价值比较高的情况。

总结来说，购买方式不要随波逐流，买前规划必须要有哦！

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