法国买房的葵花宝典,教你如何合理避税

想法 2017-11-13 19:35:07
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成为一个包租婆过着每天收房租的生活也许是很多人的人生终极理想。可是,这个理想在法国似乎实现起来有点难。不仅因为法国法律极大程度保护租客利益,导致越来越多的租客底气十足的拖欠房租并赖着不走;还因为法国法律严格规制“炒房”现象,规制手段就是沉重的赋税


如果你想在法国通过购买房产进行投资获取回报,那么就需要好好规划一下了,否则,有可能你正开心地收着房租,突然九月的某一天收到税单,法国税务局分分钟能让你回到解放前!


所以,我们今天就来聊一聊买房避税那些事儿!


时寒冰说过一句话:房地产归根结底只是一种生活必需品,除此以外,它不应该再承载更多。这个观点和法国政府严厉规制“炒房”的初衷是一致的。所以,法国通过税务调节手段达到目的。这里的税指什么呢?主要指的就是当房子需要转手时(严格说,是房子所有权发生变更时)所面临的税。这就使得你“通过卖房子(或赠与)实现可观的收入”这样的想法,在面对需要缴纳的税款时变得不那么容易。


那么,房子所有权发生变更时(买卖或继承、赠与)主要面临哪些税呢?


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首先,如果买完房子后的某一天你想把它卖掉,来实现一个盈利,那你可得好好算算你要交多少不动产增值税(Plus-value immobilière)。不提前好好算算,有可能盈利实现不了还要倒贴钱(当然,实际情况中存在很多例外,比如变卖主要居住场所)。那么我们简单来说一下这个不动产增值税怎么计算。原则是三句话:

- 房子持有越久税越低

- 买完房子后五年内卖不能减税

- 买完房子持有22年后再卖完全免税


具体说,五年内卖,那无法享受任何减税政策:不动产增值税=(卖价-买价)x 34.5%(当然这里为了方便理解简化了一下,实际情况下,买价和卖价的确定都要考虑一些支出和费用)


看到这个血腥的比率34.5%,会不会有一种白玩的感觉呢?这里的34.5%其实是由两部分组成:一个是下文提到的按持有年份可以逐年按比例减税的增值税税率19%,一个是我们没有提到的按持有年份长短可以逐年按比例减税的prélèvements sociaux费用的减免。


第6年开始到第21年,每多持有一年就可以减税6%,第22年开始可以再减税4%,满22年就全部减免。


不动产增值税的计算比较复杂,给大家推荐一个公证人网站,你只要按要求填写相关信息,系统就自动帮你计算了。

http://plus-values.notaires.fr/simulateur/


这里解释一下,购买费用是按默认的7.5%计算,装修费用按照默认的15%计算,但是实际情况中,如果你的费用高过这个结果,你可以选择按照实际费用进行计算,但是要提供对应的发票。


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其次,如果你买完一个房子并没有卖而是将它赠与给别人(或者由于你的去世,房子被继承给你的法定继承人),这时候就面临要交继承税了。主要分三步:第一,卖了房子(简单却不是唯一的方法);第二按照卖价缴纳继承税(价格越高继承税越高,这项税收按档缴纳,父母子女间最高档税率可达45%,没有血缘关系的人之间的赠予最高档税率可达60%!);第三步,交完税剩余的钱才可以拿走。


看到45%60%是不是觉得有点颤抖?但是更让人颤抖的是,只要你这个房子在法国,即使你人不在法国,你想赠与的人也不在法国,还是要按照法国的法律交税!



既然,法国税收这么变态,那我们必须要想办法解决,关键词就是SCI (Société civile immobilière)


简单来说就是:买房子,不要以个人名义去买,而是先成立一个公司,再以这个公司的名义去买。不能是随便什么公司,必须是SCI不动产民事公司。



说白了,这个公司就是用来买房和持有房子的。但是,好歹它也是一个公司,它也要满足一般公司需要完成的义务,比如账目核算方面的。所以,它会涉及一些支出(比如会计费用),而这些支出通常情况下以个人名义买房是不会涉及的。因此,在我看来并不是说购买所有的房子都有必要通过SCI的形式进行。如果你只买了一间价值不算高的studio,那就以个人名义买了吧,没必要折腾。


■ 那么SCI如何帮我们避税呢?


注意啦注意啦!前面我们一直在聊的都是房子所有权变动时会产生的税种,所以,这里要聊的避税也是针对同样的税种。而关于土地税、居住税这些,SCI作为具有法律人格的主体,也是同自然人一样需要缴纳。


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SCI如何帮我们避不动产增值税?


既然SCI是一个公司,那么它的盈利有两种缴税方式(二选一):一个是个税(IR),其实就是股东缴纳个人所得税;一个是公司税(IS),也就是按照公司盈利缴纳。如果是选择IR,那么避税效果不是很好,如果选择IS,那么意味着增值部分是公司的一项盈利,这时候如果这个公司正好有一项亏损,那么两者可以互抵,自然缴纳的税款就降低了(但是选择IS的SCI有一个问题是,它要考虑房子一年复一年的磨损,使得增值部分提高了)。



总的来说通过SCI来规避不动产增值税,效果还是有限的。SCI的优势其实主要体现在下面我们要说的对固定资产的管理上面。


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SCI如何帮我们规避继承税的?


首先,从很直观的一点来说,如果存在多个继承人或受赠人,那继承或赠予股份可比继承或赠予房子来得容易。你总不能把厨房赠予儿子把卧室赠予女儿吧?但是,有了SCI的存在,房子这个实物已经变成等价的一个一个股份了,你完全可以赠予女儿和儿子相同的股份。


其次,如果你要把房子赠予给自己的孩子,必须要公证人的参与,7%的公证费又打水飘了。可是如果你只是转让所持有的SCI的股份,那么只需要拟订一份转让协议就好啦!


第三,想象一下你要赠予给孩子的房子价值很大,那你孩子得交多少继承税啊,简直太惨了!可是如果有SCI存在就不一样,你可以一点一点地把股份慢慢转让(法国法律规定父母每15年可以向孩子赠予100000欧不用交税!)


同时,因为法国人觉得股份比房子难转让,所以一般来说股份的估值会比房子低一些,相对应继承税就低一些。而且,股份的价值还可以减去一些支出(比如贷款利息),继承税就又少了一些。最最最实用的一点是,谁知道你孩子会不会拿了你的房子又不孝敬你,那你的晚年可就惨了,人财两空啊!但是有了SCI你就不怕养了白眼狼,你大可以放心把股份转让给孩子,但保留公司法人的身份管理着公司。


很多人借SCI来进行投资,因为它在资产管理方面的确有很多优势。


比如你想和朋友合伙投资不动产,那SCI就是很好的选择,大家彼此之间是平等的股东身份,即使中途有人退股也不需要卖掉房子,只要找到新的股东就可以了。比如你想买房子贷款实力不够, 你可以和别人一起成立一个SCI,这样人人拿出一点首付,剩下的贷款。银行喜欢贷给SCI,因为可以用房子进行抵押贷款。



但是有一点值得注意,夫妻间不要一起成立SCI持有房产,因为毕竟SCI转让股份还是有税款要交的,它相比于夫妻之间继承关系中,法律对于活着的一方的大力保护措施(各种减免政策),还是不合算的。


当然, 就如同前面所说,SCI毕竟是一个公司,它有很多义务必须要满足,自然也会产生相应的费用。所以,我们应该根据自己的情况来具体分析是否需要SCI的介入。就比如前面提到的选择IS的SCI就比较适合房屋价值比较高的情况。


总结来说,购买方式不要随波逐流,买前规划必须要有哦!



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