讲真的，不在法国做一次房东，你都不知道做房东竟然可以这么惨！

多么美好的金秋十月啊，收获的季节是不是？对于法国房东来说，那才是真的“收获”的季节呢！各种税单、物业费、地产税的发票接踵而至。

在法国做房东，那是腹背受敌啊！前有拖欠房租赖着不走的房客，后有虎视眈眈蠢蠢欲动的税务机关。好多法国房东想的不是如何挣大钱，而是如何不倒贴钱！

所以，既然做了房东，那就好好好寻思寻思该怎么做好这个房东。多数时候更需要好好盘算盘算，怎样更有利！比如一个很重要的问题：你出租的房子是提供家具还是不提供家具呢？

今天我们就来聊一聊，出租的房子里有家具or没有家具，为什么这么重要。

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先给大家讲一个故事：有一个房客租到一个带家具的房子。由于他不习惯用别人的餐具，所以他对房东说可以把所有餐具拿走，他有自己的餐具。房东想了想，最后还是执意给他留下了一些盘子、碗和杯子。因为，房东说，如果没有任何餐具，可能会被认为是没有家具的房子。

所以你看，属不属于“有家具”的房子，并不是像我们想象的那么简单：有张床就是有家具或者有冰箱就是有家具。

法国法律对于“有家具”的房子的界定非常详细：比如，必须要有“足够的”餐具、必须是有冷冻和冷藏功能的冰箱、必须要有相应的清扫工具（比如房子里有地毯，那就要给房客准备好吸尘器）等等。

如果你作为房东不按照规定的条条框框把该准备的东西给房客准备好，后果就是万一产生矛盾，法官很容易将你的出租房界定为不带家具的房子。

当你的房子被界定为不带家具，具体有什么影响呢？

用一句话来总结：法国法律对于租住不带家具的房子的房客保护力度远远大于租住带家具的房子的房客。

具体来说就是，人家房客好不容易把一大堆家具折腾到你出租的房子里，你作为房东，更加不应该随便赶他走（即使他不交房租）、不应该跟他签订短于三年的租约、不应该收超过一个月房租的押金……

这些还都是小事，万一你的房子被界定为不带家具的房子，或者你自主选择出租不带家具的房子，那么你收取的房租就会被自动归到Revenue Foncier（地产收入）这一类中。

而如果你出租的房子是带家具的，那么你收取的房租就被归到Bénéfice Industriels et commerciaux (BIC，工商业利润) 这一项。

而你的房租收入的归类直接影响你需要缴纳的税款数额。如果在这方面整体比较几种出租方式，简单来讲就是：一般情况下，LMNP( 非职业性带家具出租）好于LMP（职业性带家具出租），LMP好于不带家具出租。

在法国，比较主流的出租方式是location meublée non professionnelle ( 非职业性带家具出租），也就是LMNP。带家具出租有三个主要好处：

1. 如同上面所说，相比于不带家具出租，LMNP在政策上对于房东来说相对宽松，比较有利。

2. 相比于LMP，在出卖房产的时候，适用个人不动产资产利得税规则（Plus-value immobilière des particuliers) 。这个税种比较复杂，它的好处简单一句话总结就是：持有房产时间越久，减的税越多。

3. 如果你的房租年收入不超过70000欧，可以享受Micro-BIC制度。这个制度好处是，你不需要把所有支出的发票都留着，法律直接认定你的支出等于房租收入的一半，也就是说你收取的房租只有50%需要交税。当然，如果通过保留的发票计算后，你的实际支出超过了50%，你也可以选择Reel制度，这样一来你的收入减去实际支出后剩下的才需要交税。

LMNP好处多多，当然也是有条件的：你的租金年收入不能超过23000欧或者不超过你所有收入的50%。满足这个条件，就可以安心做你的LMNP房东啦！

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