德国的房地产市场连续繁荣了多年，早有不少声音认为房价已经过高。那么这一轮疫情过后，房价会否趁势出现降温？
德国科隆经济研究所近日就此问题进行了一项调查。该研究所将购置房屋的成本与租房成本相对比，得出的结论是：在德国401个县（仅次于州的二级行政区划）中的393个，买房都比租房划得来！
▲图源：picture alliance / Geisler-Fotop
用作对比的数据中，“租赁成本”采用了当地新签订的租房合同的均价；“买房成本”则包括了购买手续费、居住折旧费、维护成本以及未来预期的价格上涨。而还贷约等于资产的积累，因此并没有考虑在内。
对比之下，德国的购房成本比租赁成本平均便宜48.5%！即使在近年来房价急剧上涨的大城市里，买房也更划算。比如在科隆，购房成本要便宜58%，柏林则为35%。这是因为虽然自2010年以来科隆和柏林的房价分别上涨了72%和128%，但新租房合同的租金也分别上涨了54%和85%。
▲图源：astron-immobilien.com
买房依然划算的另一个原因，是贷款利率并没有随着房价一起上涨。2010年，10年期固定利率抵押贷款的平均利率约为4%，而去年仅为1.5%。今年年初，利率甚至跌破了1%。虽然疫情期间有些地区的利率略有上浮，但也出现了另一些堪称夸张的情况：据金融资讯平台Finanz-Szene报道，石荷州的Förde Sparkasse银行已对50000欧元以下的房贷免息……
不过受疫情影响，房价今年还可能继续涨吗？科隆经济研究所的结论是，各个地区面临的风险值不同，而德国南部“房价出现调整的风险最高”。至于会否降价，来自该研究所的专家谨慎地表示：“今年可能会出现‘红零’现象。”但柏林、西萨克森州以及图林根州中部仍被看好。
▲图源：djama/Fotolia
到目前为止，德国的房市尚未出现重大变化。根据分析机构F + B的统计,就公寓价格而言，从疫情发生以来到5月初，柏林平均小跌1.7%、杜塞尔多夫下降4.8%，而慕尼黑市每平米公寓的价格却涨到了超过10000欧元，增幅高达12.4%！当然，这些数字只是报价，并非最终成交价格，因此只能作为部分参考。
多年来，德国的房屋拥有率一直停滞在45%左右。近些年，首次购房者的数量也有所下降。造成该现象的最大原因是许多家庭缺乏首付资金，高昂的购房税费和手续费尤其成为阻碍。中介费、房地产转让税、公证费和土地登记费加起来，轻轻松松就能达到房价的10%到15%。而银行又不为这一部分费用提供贷款，导致首付负担变相增加。
▲图源：dpa
为了使更多家庭有能力买房，科隆经济研究所专家呼吁，应降低购房带来的额外开支。中介费由买家和卖家共同负担只是开端，房地产转让税也应下调。德国大型房产管理企业Accentro的总裁Lars Schriewer就表示，“拥有可供出租的房产，是且将继续是私人养老的最佳经济来源。”
（欧洲时报德国版关梦觉综合报道，转载请注明公众号GermanReport）
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