Studio还是两居?要选哪个城市?想在法国投资房屋租赁,先弄明白这些问题!

想法 2021-10-25 15:41:32
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无论什么时候,房地产投资都是一个热门话题,房价的起起落落也一直牵动着大家的心。突如其来的疫情虽然对法国经济造成了一定的影响,但是房价似乎没有太大的改变……


据房屋租赁平台Seloger的一项调查显示,巴黎以外的很多法国城市房屋价格在过去一年上升了10%-15%。不断上涨的房价、不足的房屋预算,再加上生活城市不稳定,很多年轻人相比买房,更倾向于租房住。


据了解,在法国有40%的人是租房住的,这一比重在大城市更高:在巴黎,比重达到了70%。尽管疫情让法国的租房市场经历了一段时间的波动,但随着人们的生活逐渐步入正轨,2021年的租赁市场有了明显回暖,租户们又回来了。


Lodgis房地产公司经理透露,2021年仅第一季度巴黎的租金就上涨了1.4%。正因如此,越来越多预算充足的人想要通过租赁投资来获得一笔可观的收益。


图源:Seloger


之前,小编带大家一起了解过投资租赁性价比最高的城市。除了选择城市,在准备投资房屋租赁的过程中还有一个需要考虑的问题:选什么样的房屋类型




单间公寓 VS 两居室



Seloger专门针对目前市场上主要存在两种房屋类型进行了一项调查


????单间公寓(studio

????两居室(deux pièces


在了解自己的预算后,投资房屋租赁最关键的一步就是明确目标房客确定房屋类型,而上述两种房屋类型有着不同的受众群体和市场需求。


- 单间公寓(studio)


在法国学生比例较高的城市,比如图卢兹、雷恩、南特、里尔等,单间公寓的需求非常旺盛。调查显示,单间公寓仅占法国每年新房供应量的8%。生活在大学城的学生们面临着住房短缺的问题,很多人找房子都十分困难。因此,投资靠近大学和学生公寓附近的单间公寓基本不用担心需求的问题。


但是,正因为面向的主要群体是学生,单间公寓通常都作为临时住所,所以租户流动性较高。因此,房东需要花费更多时间和精力进行房屋的管理与维护。


图源:cybevasion.fr


- 两居室(deux pièces


两居室的市场主要面向夫妻上班人士稳定性较高的群体。这种稳定性降低了租户流动率,所以房东无需太多的时间和精力进行维护。而且相较于单间公寓,两居室也更加易于转售


不过,两居室一般有着更大的面积,这对租户的预就有了更高的要求。而且,此类房屋每平方米的租金比单间公寓要低,因此,投资回报率相对低一些,回本的周期


图源:seloger


Seloger对法国主要城市这两种房型的毛租售比率进行了统计,毛租售比率=(年租金/住房价格)*100,比如以24万欧购买的房屋月租1000欧元,毛租售比为5%,房屋的各项维护费用及税收成本等并不包含在计算中。


在经过计算后,网站得出了有较高毛租售比率的城市,让我们按照房型分类了解一下具体情况。


首先是单间公寓????


图源:Seloger


调查显示,法国单间公寓毛租售比率最高的三座城市分别为:Perpignan(7.8%)、Saint-Étienne(7.5%)和Le Mans(7.3%)。


Perpignan

图源:yellohvillage.fr


Perpignan是Occitanie大区的一个重要中心城市,这里距离比利牛斯山和地中海都只有一步之遥,而且靠近西班牙边境。这座城市的房产租赁市场一直十分活跃,过去二十年里有很多新房完成了交付,而且很多房屋项目都有税收政的扶持,这也为租赁投资者提供了便利。


每平方米售价:2002欧元

每平方米租金:12.9欧元

毛租售比率:7.8%


Saint-Étienne

图源:laou.fr


Saint-Étienne是法国Loire省的省会,曾经是一座重工业城市,近几年逐渐发展为现代创新型城市。这里的住房优惠吸引了很多学生还有工作人士,租赁市场在这里前景大好。而且,这里的房价很便宜,它被认为是法国房价最便宜的城市之一。


每平方米售价:1723欧元

每平方米租金:10.8欧元

毛租售比率:7.5%


Le Mans

图源:francebleu.fr


Le Mans是法国Sarthe省的省会,法国西北部重要的中心城市之一,位于巴黎前往布列塔尼地区的必经之路上,交通便利是Le Mans的一大优点。而且,这座城市内的交通网络和基础设施也非常完善,生活质量可以得到很好的保障。


每平方米售价:1927欧元

每平方米租金:11.7欧元

毛租售比率:7.3%


小编也在这里附上法国主要城市单间公寓毛租售比率的完整版榜单????


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图源:Seloger


说完单间公寓,我们再来看看哪些城市最适合投资两居室????


图源:Seloger


两居室毛租售比率最高的三座城市分别为:Limoges(7.4%)、Saint-Étienne(6.7%)和Perpignan(6.3%)。


排名前三的城市中,Saint-Étienne和Perpignan两种房屋类型的毛租售比率都不低,两居室毛租售比率都在6%以上


????Perpignan

每平方米售价:1988欧元

每平方米租金:10.5欧元

收益率:6.3%


????Saint-Étienne

每平方米售价:1449欧元

每平方米租金:8.1欧元

收益率:6.7%


我们来了解一下排在第一的城市Limoges


Limoges

图源:terre.tv


Limoges位于Nouvelle-Aquitaine大区,是该大区人口第二多的城市,仅此于波尔多。它是法国中西部的铁路枢纽,也是一个综合性工商业城市。Limoges近几年逐渐向区域性大都市发展,被认为是法国最环保的城市。因此居民们可以享受到优越的生活环境,而且这里的房价相较大城市实惠不少。


每平方米售价:1564欧元

每平方米租金:9.6欧元

毛租售比率:7.4%


关于法国主要城市两居室毛租售比率的完整版榜单小伙伴们请看这里????


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图源:Seloger


最后,Seloger在进行比对后也给出了投资建议。有三座城市是不推荐进行两居室租赁投资的,它们分别是:AmiensLe Havre还有Strasbourg


图源:Seloger


这三座城市的两居室毛租售比率排在榜单末尾。尤其是在Le Havre,单间公寓的比率可达7.1%,而两居室竟然只有5.5%。剩下的两座城市,两种房屋类型的毛租售比率都不算高。因此,大家在投资时也需谨慎选择。




确定好房型后呢?



在确定好房型之后,就要说到出租形式的问题了。目前市场上主要存在的两种出租形式


  • 带家具出租

租期至少一年(如果租户是学生则为九个月),房东若要解约,应至少在租约到期前三个月通知房客。


  • 空房出租

租期至少三年,房东如需解约,应至少在租约到期前六个月通知房客。


在2015年之后,法国也对两种不同出租形式给出了细则规定并提供了一份“家具清单”。带家具出租需包括:床上用品、窗帘、炉灶、烤箱或微波炉、冰箱、餐具及厨具、桌椅、置物架、灯具以及其他房屋清扫工具(比如扫帚、拖把、吸尘器等)。


如果不符合家具清单,法官可能会将带家具的房屋租赁归为空房租赁


图源:paruvendu.fr


这两种不同的出租形式的差异还体现在税收制度上:


????带家具出租


这种出租的税收属于BIC(工商业利润类征收所得税)。这种征税方式对房东比较有利,因为它需要扣除公证费、房地产中介费,还有建筑物维护费用,然后在此基础上进行税务计算。


在此基础上又分为两种制度:

- 微利制度(Micro-BIC):年租金总收入少于70000欧元,可以从税收基数中扣除50%的租金收入

- 实际税制(BIC régime réel):年租金总收入大于70000欧元,可以从税收基数中扣除实际支出(即公证费,房地产中介费等费用)。


图源:elle.fr


????空房出租


空房出租的税收按照土地收入类的所得税交纳相应税费,应税土地收入归在年度净收入上。


在此基础上也有两类:

- 微利税制(Micro-foncier):年租金总收入少于15000欧元,有权根据申报的金额从税收基数中扣除30%

- 实际税制(Foncier réel):年租金总收入大于15000欧元,根据实际的支出(管理费、工本费、租房保险、房产税等)从税收基数中扣除相关金额。


它们的税率都是相同的:法国纳税居民为17.2%,非法国纳税者为20%


相比之下,带家具出租的租金会相对较高,而且税收政策也有一定的优势。不过,选择带家具出租也需要将家具和房屋自身的维护成本考虑进去。


最后,就是管理模式的问题了,出租人可以选择自己管理房屋或者委托他人进行管理,也就是如下两种模式:


????自主管理:更适合投资距离自己较近的同城房屋,节省投资成本。


????中介管理:需要承担额外的中介费用,但是相比自己管理更加省时省力。


图源:century21-jaures-boulogne.com


在决定将房屋委托中介管理后,还需要与托管公司签署管理委托书委托的内容一般包括:找稳定且不拖欠房租的房客、租房合同的撰写与延长、收房租、发房租收据、杂费(Charges)的计算和分摊、房产税和保险费用的支付、对可能出现的意外事故和纠纷的处理等。


专业人士托管的报酬大约在房屋一年租金的6-10%左右,如果还需要找房客的服务,大约在税前租金年收入的10-14%左右。只要多付点钱,他们就可以帮助房东省掉很多麻烦事儿。不过,定期向托管公司询问具体情况还是很有必要的。


图源:sarouty.ma


上面这些问题都还只是投资房屋租赁的准备工作,有投资租赁打算的小伙伴们一定要对信息有充分的了解后再下手投资哦~希望编总结的信息能够帮助到大家。



说了这么多,其实投资房屋租赁还是需要大家进行综合考量过后慎重决定的。榜单给出的收益率也只能为小伙伴们提供一些参考,真正做决定的时候还是不能忽略回报背后隐藏的风险,比如房屋空置率过高租金空缺租户拖欠房租房屋损坏等问题。关于租赁投资你还有什么想知道的,欢迎在评论区和我们分享~


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文字:子塔

审编:肉丝&沐橙园

资料来源:

https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/immobilier-local/a-perpignan-marche-immobilier-tient-interview-41856.html

https://edito.seloger.com/actualites/france/studio-2-pieces-qu-plus-rentable-ville-investir-article-43211.html


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