房产共同业主需要物业管理，以保证协调运转和集体环境的正常维护。法国的物业管理有多种形式，但长期以来缺乏法规监督。有的物业管理公司或是业主托管人的工作不尽人意，让众房主不满。政府国民议会2014年3月24日通过的住房及城市建设法，即所称的“阿鲁尔法”（La loi Alur）为房产共同物主提供了法律依据，帮助他们顺利解决矛盾。

业主和物业管理方关系

经常令房产共同物主（Les copropriétaires）头痛，不断谈及的一个话题是，负责物业管理的信托人（Le syndic）一方不称职，甚至人品不佳，尤其是一些专职物业管理公司，往往凭借其组织机构来强加条件，令客户失望。可是，寻找合适的个人或管理单位，如同寻觅“圣水杯”一样困难。许多房产共同物主因为害怕面对更加糟糕的物业管理人，一般不敢轻易将现任者“炒鱿鱼”，更换物业管理方的问题也就成为“纸上谈兵”，无法实现。

有鉴于此，政府出台“阿鲁尔法”，对“规范合同”、引进竞争机制等原则问题定出法律规章，使房产共同物主从此有法可依，帮助其与物业管理一方的关系正常化。这是一项有效措施，也为房产共同物主提供了寻找称职管理人的途径。物业公司方面必须依法履行合同，面对同业同行之间展开竞争的局面。在国民议会担任物业法规报告人的议员达尼尔.格德贝赫指出：阿鲁尔法的出台，“使房产共同物主从今以后有了抵御不法物业管理人劣绩的法律依据”，利益获得保障。只是，寻找合适的管理公司并不容易，要有条不紊，还得时时不放松警惕。

寻找称职信托人

寻找称职的房地产信托管理方常被人形容为捕捉空气，几乎是不可能如愿的。原因在于，根本不存在一本可供共同房产物主参考的可靠名册。人们于是只得靠运气“乱点鸳鸯谱”。

物业管理经纪人公司Syneval经理坦言道：“将合格者排名成册是不可能的，因为很难长久地保持一种优质管理质量。房地产信托业主要建立在人文基础上，胜任这一层面的工作，需要具有多方面的专长，十分耗费精力。大集团里的周转极为频繁，涉及极高的赢利目标”。这就是说，万一丢失一个有利因素，就会殃及物业管理的质量，影响到整个事务所的声誉。

曾经担任过“共同房产业主协会”（L'Arc）主席工作的负责人布鲁诺·德翁以身说法，宣称：“一个称职的信托人必须真正承担起共同房产管理的责任。他们不应该将自身利益和企业赢利目标强加于人，而是容许受服务一方表达意见，设身处地帮助对方解决问题和矛盾。”

事实上，称职的物业管理信托人必须意识到，自己不能够独断专行。因为本人并不在其承责的房屋环境里生活，但又需要了解情况，处理问题，提出合理建议，因而必须与起中介作用的“共同房主理事会”（Le Conseil syndical）合作共事。后者的成员则由共同房产业主选举产生，担任协助物业管理信托人，并对他的管理实行监督的任务。显然，治理好一个共同房产，不仅需要称职的物业管理信托人，而且得有共同房主理事会的积极配合。

→物业管理信托

一个共同房产，不论其规模大小，都有物业管理的需要。物业管理人主要负责的工作是落实共同房产业主大会（L'Assemble générale des copropriétaires）通过的决议，以及保证共同房产事务的正常运转。

物业管理信托工作可以采取多种形式，常见的是由共同房产业主指定有经验的专门物业机构来管理，或者经业主们协商，求助于并无专业资格和头衔的所谓“志愿”管理者担任。这第二种形式常常在小规模的共同房产中施行。根据“共同房产业主协会”的统计，法国将近90%的共同房产都是由职业物业管理公司在治理，物业管理已经在法国成为正式的职业。

→专业管理信托

法国现有一万两千家这类专业管理公司，有事务所、投资基金会或银行作为依托。Foncia、Nexity、Sergic等大集团均分市场，推行着纯粹的金融逻辑，很少关注管理方与共同房产业主间的协调，因而名声不佳。与其共存的还有Geniez Immobilier、CGC、Viala和Fleury等传统家族事务所以及其它小型公司，还有新兴的偏重数码技术管理的一些企业。所有这些公司都必须持有“工业商会”颁发的营业执照、民事责任保险和财政保障方能开展业务。

→“志愿”物业管理

房产共同物主有权在他们中间挑选人，委托其担任“志愿”物业管理者（Le syndic bénévole），只要此人具备管理特长和能力，不一定非得具有资格、营业执照和民事责任保险。当然，比较稳妥的方案还是办理有关手续，取得法定资格为好。相反，他必须开一个“单独账户”（Un compte séparé），签订物业管理规范合同（Le contrat - type），明确为他确定的酬劳。因为，虽然不是专业人士，有能力担任信托工作的“志愿”物业管理人，是可以得到酬劳的。需要注意的是，根据“阿鲁尔法”规定，在共同房产中仅拥有附属房产（例如一个地窖或一处停车位）的物主，不能再担任“志愿”物业管理职务。

→“合作管理”形式

由房产共同物主推选组成的“共同房主理事会”主席可以以“物业代表主任”的身份担任共同房产“合作管理人”。这一制度使得共同物主得以参与自己房产的具体管理。另有一“第三条道路”，但不见于“阿鲁尔法”，它介于专业管理与非专业管理之间，也称为合作管理（La cogestion）。它把正常情况下归于信托公司负责的部分小任务，交给共同房主理事会来完成。显然，这种旨在降低专业公司管理人薪酬的方式，需要共同房主理事会积极配合才能付诸实施。

小社区如何选物业？

当一家物业管理公司的任期满了之后，新的选择过程必须有透明度，由几家候选事务所来竞争，优胜劣汰；这是阿鲁尔法的硬性规定。“全国不动产联盟”（L'UNPI）的法学家弗雷德里克.赞伯勒解释说：“这一竞争机制必须由共同房主理事会维系，但至今尚不能确定，如果不遵守这一规章将会受到惩处”。共同房主理事会提出招标时，要明确自己的意向和实际需求，然后由每一个候选物业管理公司向它提交符合法规的规范合同（合同可参照《宪报》2015年3月26日颁布的2015-342号政令）草案。

在实际生活中，专职物业管理公司并不热衷于承担小面积共同房产的业务。由少于20户组成的共同房产，以每年每个单位（Un lot）500欧元的物业管理费计算，需要付给管理公司的酬金超过全年运转经费的40%的情况不在少数。这种情况下，如果能在房产共同业主里找到一位志愿者来承担管理工作，应该是比较理想的。当然，此人必须有充分时间，且有能力来经管财务、会计，懂得法律，了解程序，愿意承担并且有责任心。

在房产共同业主里找到管理者的优点是，“志愿者”本身就是住户，工作起来肯定比外来的专业人员要上心，对于全体共同业主而言，经济上更是合算。据有关方面2014年公布的统计数字，像在其它行业里一样，物业管理也时兴起“自己动手”（DIY，Do it youself），近十年里，非专业物业管理方式迅速发展，数目已经翻了三倍。当然，该方式并非到处行得通，有“志愿”者，未必有胜任工作的能力。

如何维护共同利益？

专业的房产管理公司与房产共同物主之间，纯粹由交易关系维系，在双方签订合同时，房产共同物主必须考虑周全，以维护己方的利益。近来比较典型的纠纷例子是，房产物主的管理权被信托一方擅自转售。事实上，一些大型物业管理集团当前处境不佳，很难以吸纳更多新房产管理来扩展市场份额。“阿鲁尔法”关于双方必须签订“规范合同”的章程出台后，使得它们无法继续耍花招，拿“补充酬金条款”（Les prestations complémentaires）来忽悠房产共同物主。出于摆脱束缚的目的，它们使出收购已有物业管理事务所的策略，突然向在其管辖下的房产共同物主下一道通知，宣布将要把自己承担的物业管理权转卖给一个更大的公司。这就意味着，房产共同物主在没有任何思想准备，没有任何发言权和调查权的情况下，不明不白就被抛给了另一家管理公司。

对付此类专断行径，避免遭受利益损失的有效办法是，事先在签订物业管理合同时，列入限制条款，要求对方作出承诺，在决定转卖管理权的情况下，留出至少三个月的时间，让房产共同物主们能召集全体大会讨论更替，在选择物业管理方上维护自主权。

什么情况下该换人？

如上所述，房产管理不是一方的事，物主通过“共同房主理事会”同物业管理方的对话和协商是保证工作顺利进行的关键。物主方明确意愿，管理方提出方案，物主代表理事们配合和监督。那么，房产共同物主在什么情况下应该考虑更换管理信托人呢？评估管理信托者工作的优点和缺点，大致可以以下几点来判断：

——共同房主理事会与物业管理负责人的接触途径是否通畅

——管理者是否经常在合理的期限里提出双方需要商榷的建议

——管理者是否定期考虑并建议商讨房产养护和维修问题

——是否认真处理物业费拖欠问题

——是否贯彻共同房产物主大会的决议，例如跟踪房屋施工修葺等等。

评估下来发现大多或基本上全是优点，自然就值得庆幸了。如果优点超过70%，共同物主们可以鼓励对方继续努力，争取续签合同。万一工作的满意度达不到60%，而对方也全无急起直追改正的表示，物主们此时就应该考虑更换人选了。

（本文文字资料来自《欧洲时报周刊》第590期，伊婵编译）