技术贴丨在法买房那些事儿——合同种类怎么这么多?

YU山 2016-06-03 18:11:25
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在房屋交易时一般会出现四类合同,它们都有什么要求呢?分别会在什么场合下签署呢?

一、现房(Logement existant)

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①房产销售意向协议书(Promesse de vente)

买卖双方一旦达成购买协定,在签署最终售房合同(Acte de vente)前,可先签署一份房产销售意向协议书。这份协议书需规定房产交易中的具体细节。

a. 房产销售意向协议书分为两种形式:第一种是单边意向协议书(Promesse unilatérale de vente),第二种是销售意向合同(Compromis de vente)。

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如果买方对一处房产感兴趣,却并未确定最终是否会购买,可以先签订一份单边意向协议书,这样一来,卖方可在一定时间内为买方保留这份房产;如果买卖双方已确定最终会达成交易,但仍有某些问题有待解决(如贷款申请),双方可签订销售意向合同。

b. 房产销售意向协议书需包含三方面内容:买卖双方信息、房产信息以及销售信息。

买卖双方信息需涉及双方地址及电话等。

房产信息需包含下列四项内容:

·房产地址;

·房产来源(此前签署售房合同的时间、前房主姓名、公证证书等);

·房产、房屋内部设备以及房屋附属设施的详细描述;

·抵押和/或地役情况。

→房产销售意向协议书需随附技术评估档案(Dossier de diagnostic technique, DDT)。

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→注意:如果房屋处于共有财产中,协议书还需随附关于共有财产的文件及特定信息。

销售信息需包含下列五项内容:

·需要支付给负责交易的专业人士的薪酬总额并注明由谁支付;

·房产总价以及支付方式(是否需要贷款);

·房产销售意向协议书的有效期以及签署售房合同的期限;

·房屋何时可入住;

·交易中止条款(若买方未成功申请到贷款)。

c. 房产销售意向协议书需通过公证文件(Acte authentique)来实现其效力,即经由公务官员(公证员、执达员等)订立,协议书的期限不得超过18个月;除上述情况外,房产销售意向协议书可由买卖双方撰写或委托给房产代理人,在这两种情况下,协议书将被视为私署证书(Sous seing privé),一旦单边意向协议书通过私署来实现,这份协议书需在得到卖方接受的10天内向税务机构登记,登记费由买方支付;销售意向合同则无需进行税务登记。

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在私署证书的情况下,协议书原件需以挂号信的形式连同回执一起寄给买方,卖方或房产经纪人需保留一份复件;在公证文件的情况下,唯一的协议书原件由负责交易的公务官员保存,有时买方可要求保存原件。

d. 若买方希望终止交易,可在期限内行使反悔权(Droit de rétractation);卖方无反悔权,若其对交易提出异议,买方可请求高等法院强制执行。

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一旦签署房产销售意向协议书,买方可获得10天的反悔期。这一期限自下列时间点起生效:

·在私署证书的情况下,首次收到挂号信的第二天;

·在公证文件的情况下,协议书回到个人手中的第二天(若协议书由公务官员保管则为签署协议的第二天)。

如果反悔期限末的第二天是周六、周日、节假日或停工日,期限将自动延至复工后的第一个工作日。

买方若反悔,需在10天限期内,通过挂号信(附回执)的形式通知卖方。

e. 在签署房产销售意向协议书的时候,买方需向卖方支付定金(通常为房产售价的10%);在私署证书的情况下,买卖双方可一同选择一名公证人,并将这笔定金交由其保管;在公证文件的情况下,款项需通过银行汇款。

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②售房合同(Acte de vente)

一旦实现交易的全部条件具备,买卖双方需签署售房合同。

a. 售房合同需包含三方面内容:买卖双方信息、房产信息以及销售信息。

买卖双方信息需涉及双方地址及电话等。

房产信息需包含下列四项内容:

·房产地址;

·房产来源(此前签署售房合同的时间、前房主姓名、公证证书等);

·房产、房屋内部设备以及房屋附属设施的详细描述;

·抵押和/或地役情况。

→售房合同需随附技术评估档案。

→注意:如果房屋处于共有财产中,合同还需随附关于共有财产的文件及特定信息。

销售信息需包含下列四项内容:

·需要支付给负责交易的专业人士的薪酬总额并注明由谁支付;

·房产总价以及支付方式(是否需要贷款);

·房屋何时可入住;

·交易中止条款。

b. 买卖双方需在公证员的见证下签署售房合同。公证员需视房产状况为不动产公示进行担保,售房合同的不动产公示存放于抵押登记中心(Service des hypothèques)的不动产档案(Fichier immobilier)中。

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签署售房合同的同时需交付钥匙,除非买卖双方另有其他约定。

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起草售房合同的公证员需保留合同原件,又称为原本(Minute);同时,公证员需为买方提供一份复印件,以供买方保存。

售房合同需当面交付或以挂号信形式(附回执)寄出。

c. 若买卖双方在签署售房合同前,未签署单边意向协议书或销售意向合同,买方可获得10天的考虑期(Délai de réflexion)。考虑期自下列时间点起生效:

·当面交付售房合同的第二天;

·首次收到内附合同的挂号信的第二天。

如果考虑期限末的第二天是周六、周日、节假日或停工日,期限将自动延至复工后的第一个工作日。

买方若放弃交易,需在考虑期内,通过挂号信(附回执)的形式通知卖方。

注意:考虑期内不得索取任何费用。

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d. 售房尾款以及公证员费用需在签署售房合同时结清。

(可登录该网站进行估算:http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/calcul-de-frais-dachat

二、期房(Logement en l'état futur d'achèvement)

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①预订合同(Contrat de réservation)

如果买方与卖方(即开发商)就期房(待建房屋)交易达成一致时,双方可签订一份预订合同。一旦工程开始进行,卖方需根据预订合同为买方保留房屋。

a. 预订合同需规定未来交易的具体细节。

b. 预订合同需包含三方面内容:买卖双方信息、房屋信息以及销售信息。

买卖双方信息需涉及双方地址及电话等。

房屋信息需包含下列四项内容:

·房屋地址;

·房屋、房屋内部设备以及房屋附属设施的详细描述;

·建筑材料;

·房屋在楼内或是楼群内的位置。

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销售信息需包含下列四项内容:

·房屋预估售价及针对这一价格的复审方式;

·预计交易日期,也许存在为买房而进行的贷款行为;

·一旦交易被终止,归还押金的条款;

·工程期。

卖方须:

· 签署房屋竣工的资金担保或因未完工而解除合同引发的已付款项清偿的资金担保;

·随合同附证明。

c. 预订合同可通过下列两种方式履行:

·由公证员核实卖方产权,并收集拟定预订合同所需的全部证件;

·买卖双方签订私署证书。

预订合同需以挂号信形式(附回执)寄给买方,在有公证员的情况下,可当面递交。

d. 买方可在10天内放弃交易(反悔期)。这一期限自下列时间点起生效:

·当面交付预订合同的第二天;

·首次收到内附合同的挂号信的第二天。

买方需以挂号信形式(附回执)通知卖方将终止交易。

e. 在签署预订合同前,买方不应向卖方支付任何款项。合同签署时和签署后,需要按规定支付一定费用。

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签署合同时,卖方可要求买方通过其名下银行账户支付保证金,保证金数额受下列限制:

·若售房合同在1年内签订,保证金应为售价的5%;

·若售房合同在1至2年内签订,保证金应为售价的2%。

买卖双方在签订预订合同后,买方需根据工程进展陆续支付费用,工程分期款项数额受下列限制:

·建好地基后,付款不得超过总价的35%;

·防水工程完成后,付款不得超过总价的70%;

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·竣工后,付款不得超过总价的95%(另5%需在交付时付清)。

②售房合同(Acte de vente)

一旦履行房屋交易的全部条件具备,买卖双方应签署售房合同。

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a. 售房合同分为两种形式:期房销售合同(Contrat de vente en l'état futur d'achèvement)和限期售房合同(Contrat de vente à terme)。

期房销售合同规定买方在签署合同时成为土地所有人(Propriétaire du sol),随着工程展开,成为房屋产权人(Propriétaire du logement);限期售房合同规定买方只有在竣工后才能成为产权人,建房分期款项需通过银行账户支付,在房屋交付时,卖方才可提取房款。

b. 售房合同需包含三方面内容:买卖双方信息、房屋信息以及销售信息。

买卖双方信息需涉及双方地址及电话等。

房屋信息需包含下列四项内容:

·房屋地址;

·房屋、房屋内部设备以及房屋附属设施的详细描述;

·建筑材料;

·房屋在楼内或是楼群内的位置。

根据情况,还需随合同附上下列文件:

·若房屋为共有,则需附上共有房产规定(Règlement de copropriété);若房屋处于整体规划的地皮内,则需附上规划区域内规定(Règlement de lotissement)。

·开工时需出具工程损失保险(Assurance dommages-ouvrage)证明;

·工程技术说明书和图纸。

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销售信息需包含下列四项内容:

·交房日期及延期赔偿金额;

·房屋总价及在哪些情况下需对该价格进行复审;

·工程分期付款条件;

·因贷款而可能产生的中止交易条款。

c. 售房合同需在公证员的见证下签署。公证员需视房产状况为不动产公示进行担保,售房合同的不动产公示存放于抵押登记中心的不动产档案中。

起草售房合同的公证员需保留合同原件,即原本;同时,公证员需为买方提供一份复印件,以供买方保存。

售房合同需当面交付或以挂号信形式(附回执)寄出。

d.  若买卖双方未签署预订合同,买方可获得10天的考虑期。考虑期自下列时间点起生效:

·当面交付售房合同的第二天;

·首次收到内附合同的挂号信的第二天。

如果考虑期限末的第二天是周六、周日、节假日或停工日,期限将自动延至复工后的第一个工作日。

买方若放弃交易,需在考虑期内,通过挂号信(附回执)的形式通知卖方。

注意:考虑期内不得索取任何费用。

e. 买方需根据进度和售房合同注明的时间表分期交付工程款项。分期款项受下列限制:

·建好地基后,款项不得超过总价的35%;

·防水工程完成后,款项不得超过总价的70%;

·竣工后,款项不得超过总价的95%(另5%需在交付时付清)

③交付

交付阶段指买方拿到钥匙并可参观房屋。买方可在此时检查房屋是否与最终售房合同中的描述一致,若房屋有缺陷,买方可提出异议。

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a. “房屋交付”与“工程验收”是两个不同的概念,工程验收先于房屋交付,通常由开发商与建筑专业人士完成。买方最好向开发商问清工程验收的确切日期,并索要验收记录的复印件。

b. 房屋交付在竣工后执行。竣工指各类工程包括影响房屋使用的各类配套设施全部完成。房屋需通水电和天然气,此外,还需满足下列要求:

·有楼梯;

·有可运转的电梯;

·有公共照明设备。

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c. 买方如果发现房屋存在缺陷或与最终售房合同不符,需要在开发商在场的情况下在书面报告中记录,同时可邀请一名建筑专业人士(如建筑师)出面;交付时尾款需结清,如房屋与合同不符,尾款可先寄放在公证员处、信托局或银行。

交付钥匙后,买方拥有1个月的时间做房屋情况评定(État des lieux)并起草在交付时未提及的缺陷清单。房屋情况评定需通过挂号信(附回执)的形式寄给开发商。

房屋问题需在1年的时间内整修完毕。否则,买方可在1年的期限内向地方最高法院提起上诉,要求取消交易或减价(除非开发商已保证会处理好问题)。

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