截至目前，德国每年征收130亿欧元的土地税。可是你们知道吗，这种税款的计算方式还停留在50年以前的水平！

现在，德国决定改革土地税的计算方式，这对房产所有人来说，还不知道是福是祸。

土地税的计算方式源于半个世纪以前

本周五，联邦议院将通过黑森州和下萨克森州的两份法律草案，将原本每年130亿欧元的土地税总量调整到一个新水平。联邦议院认为此举是非常有必要的，因为现有计算方式在西德源于1964年，在东德甚至能追溯到1935年，也是够久的。

下萨克森州财政部长皮特-约根·施耐德（社民党）于周二表示：“国家从人民手中得到的土地税基于半个世纪以前的计算方式，这样不仅过时，而且不公平。”据悉，大部分联邦州支持更新土地税的计算方式。

这些联邦州希望在宪法法院判定之前推进此项改革。负责税务事宜的德国最高税务法院已经裁定这个老旧的计算方式不再合法，并提交给了最高法院。施耐德表示，要赶在宪法法院宣布该条法律无效之前进行改革，届时所有的地产将被重新评估。

这条草案中提到，第一步即重新评估德国国内3500万块地皮及农林业用地，尽管这一步将会耗费数年时间。

黑森州财政部长托马斯·夏弗尔（基民盟）表示，新的计算方式更偏重于整体估计，不过真正有价值的因素也会被纳入考虑。比如针对还没有建筑物的地皮就采用土地标准价值估算，针对有建筑物的土地则会把房屋本身的价值包括进去，而且还需考虑房屋的类型以及建造的年份。税率将建立在更新后的土地价值之上，当然各州和乡镇按照各自的情况可以有酌情调控的支配空间。

德国县议会负责人汉斯-君特·汉尼克则指出，虽然此项改革的目的在于革除不公平的税收，但改革不一定能保证对每个公民来说都是毫无负担的。

德国人为什么情愿租房而不愿买房？

德国是一个传统联邦制与土地私有制国家。与德国繁荣的经济相比，德国房地产市场却一直不温不火，德国是全球产权房拥有率最低的国家之一。据了解，近6成德国人住在人均居住面积33平方米的出租房里，悠哉游哉地享受着高品质的生活。

为啥不买房？因为德国人认为，花钱去全世界旅游，要比购置一套不动产更有意义，他们才不要当房奴呢。如果买了房子，手里的现金流就会被封死，那也意味着人被禁锢在同一个地方，他们可受不了。

德国人的观念是：哪里工作好，咱就往哪去，所以他们更情愿选择租房，以便保障自己的流动性。据德国法律，租客对所租房屋的各项权利属于受宪法保护的财产权。房东如果不是经过诉讼途径，是不得强迫房客搬出去的。所以原则上来说，租客可以在自己租的房子里住一辈子。说白了就是：只要我喜欢，住到爬不动楼梯都可以！

其实对比来看，德国房地产的性价比明显要高于中国，但是超过一半的德国人还是不愿意买房。是不是有点傲娇？

不过他们傲娇得理直气壮。德国政府严格监管土地销售，由于德国土地私有化，人民可以自己建房或者合作建房，开发商很难垄断市场、操纵地价。德国《住宅建设法》规定，房子建设时一定要考虑公益和福利，这就给德国的房地产制度定了基调，那就是要考虑中低收入群体。简而言之：为“穷人”服务。

德国银行很少被允许发放相当于房产80%以上价值的贷款，因此，潜在房产购买者首先需要至少两成的现金。不过呐，德国并不是一个储蓄型国家，所以两成首付对他们来说，就相当于一笔巨款！而购买之后还要缴纳高额的综合税率，德国人觉得真心伤不起。

卖房都收这么多税，德国人都不敢买房了

德国房地产税除了保有环节征收的土地税和房产土地税，在房地产流转环节也要征收不少税款：土地交易税、遗产税、赠与税、差价盈利税与资本利得税。

1.  土地交易税

用于出售的房产首先要缴纳评估价值1%—1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。假如通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。新购住房未满7年转让，综合税率更高达50%。

2.  遗产税与赠与税

德国还对住房继承人和受赠人征收遗产税或赠与税，按照遗产继承人与被继承人的亲属关系的不同，实行不同的全额累计税率，当前最高税率为50%。

3.  差价盈利税

德国政府将税收措施作为房地产市场调控的基本手段。如果房地产的投机商在不动产买卖交易中获得盈利，则需要缴纳15%的差价盈利税。

4.  资本利得税

自2009年1月1日起，德国政府对投资者的房租收入征收25%的资本利得税。

在中文里，“家”这个字的构成就有屋顶。屋是写在房本上、握在手里的，有一套房子，人才会有安全感。所以在与德国人有着同样的便利和优势的条件下，咱们最终还是会选择买房。

但是对于德国人来说，事情却不是这样。虽然他们也需要一个落脚的地方，但这个地方不需要是自己所有，房子对家和对幸福感没有直接的影响。

（欧洲时报德国版实习编辑李彤综合报道，转载请注明公众号GermanReport）

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